大判例

東京地方裁判所 平成１０年（ワ）１８４５２号 判決

主文

一 　原告の請求を棄却する。

二 　訴訟費用は原告の負担とする。

事実及び理由

第一請求

一 　被告らは、原告に対し、別紙物件目録記載二ないし五の各建物を収去して別紙物件目録記載一の土地を明け渡せ。

二 　被告らは、原告に対し、それぞれ平成一〇年六月二日から明渡し済みまで一か月金一四万五六〇〇円の割合による金員を支払え。

第二事案の概要

被告らは、原告から賃借した別紙物件目録記載一の土地（以下「本件土地」という。）上に別紙物件目録記載二ないし五の建物（以下「本件各建物」という。）を所有し、貸家業を営むなどしてきたが、原告が、本件土地の賃貸借契約の期間満了に伴う更新を拒絶し、被告らに対し、本件各建物を収去して本件土地を明け渡すことを求めるのが本件事案であり、本件の争点は、原告の更新拒絶に正当の事由が認められるか否かの点である。

一 　争いのない事実

１ 　田中源次郎は、本間市太郎に対し、昭和一三年六月一日、本件土地を期間を昭和三三年六月一日までと定め、木造建物所有を目的として賃貸し（以下「本件賃貸借契約」という。）、同日、本件土地を引き渡した。

２ 　市太郎は、本件土地上に本件各建物を建築し、そのうち一戸に自ら居住するとともに、その余を第三者に賃貸し、貸家営業をしてきた。

３ 　源次郎と市太郎は、昭和三三年六月一日及び昭和五三年六月一日、本件賃貸借契約をそれぞれ更新する合意をした。

４ 　源次郎は、平成六年六月一一日死亡し、源次郎の妻である原告が本件土地を相続した。

５ 　市太郎は、昭和五六年六月五日死亡し、市太郎の妻である本間コヨが本件各建物及び本件土地の賃借権を相続し、さらに、コヨは、平成七年一月三一日死亡し、その子である被告らが本件各建物及び本件土地の賃借権を共同して相続した。

６ 　本件土地の賃料は、本件賃貸借契約締結後、数回にわたり改定され、源次郎とコヨは、平成六年五月五日、同年六月分から、これを月額一四万五六〇〇円に改定する合意をした。

７ 　被告らは、本件賃貸借契約の期間が満了した平成一〇年六月二日以降も本件土地の使用を継続していたため、原告は、被告らに対し、同月二七日、本件賃貸借契約は期間満了により終了したこと、原告にはこれを更新する意思のないことを通知し、被告らによる本件土地の使用に対し、遅滞なく異議を述べた。

二 　争点に関する当事者の主張

２　原告

（一） 　原告は、現在、本件土地に隣接する原告の長男英明の所有する土地に同人の家族と同居しているが、本件土地上に二世帯住宅を建築し、原告の長女加藤若子と同居する予定であり、原告には、本件土地を使用する必要性がある。ちなみに、若子は、現在、兵庫県宝塚市内の建物に居住しているが、右建物は、兵庫県南部地震により半損壊の認定を受けており、今後も居住し続けるのは困難な状態であり、若子の夫が定年退職をする平成一二年一二月末日以降は、若子が将来相続することにつき関係者が合意済みである本件土地に居住を予定しているものである。

（二） 　他方、本件賃貸借契約は、締結後六〇年余りが経過しており、被告らはその間、本件土地上で貸家営業を続けることにより、投下資本の回収を終えている。しかも、本件各建物は老朽化が著しく、現在は、既に本件各建物の借家人は全員退去済みであって、被告らによる貸家営業は行われていない上、被告らは、それぞれ、他に居住場所を有しており、被告らには、本件土地を使用する必要性はない。被告らが本件土地の賃借権譲渡許可の申立てをしていることからも明らかなように、被告らは、本件土地の賃借権の譲渡による売却益を得ようとしているにすぎない。

また、被告らは、原告の親戚から東京都大田区大森南三丁目の土地を賃借し、同土地上の貸家から年額一五二万円の賃料収入を得ており、本件土地の賃借権を失っても生活に困窮するというような事情はない。

さらに、本件賃貸借契約によれば、本件土地は、木造住宅の所有目的での使用収益のみができるものとされているにもかかわらず、被告らは、これを駐車場ないし資材置場として使用するなどの背信的行為を行っている。

（三） 　原告は、被告らに対し、三五〇〇万円を上限として、本件土地の立退料を支払う旨を申し出ており、仮に、右（一）及び（二）に述べたところによっては、原告の更新拒絶に正当の事由が認められないとしても、右申出により、正当の事由が補完されることは明らかである。

２　被告ら

（一） 　市太郎は、建築請負業、不動産業を営んでおり、本件土地を賃借したのも、これを営業用資産として運用するためであり、賃貸人であった源次郎もこれを了解していた。そのため、市太郎は、近隣の賃料が坪当たり六〇〇円ないし七〇〇円であるにもかかわらず、坪当たり一〇〇〇円の賃料を支払い、更新料の支払も行ってきた。

被告本間は、脳梗塞を患って自宅療養の身となったことから貸家営業を継続することが困難となり、被告長谷川も七〇歳と高齢のため、被告らは、本件土地の賃借権を譲渡するか、賃貸人である原告に買い戻してもらう必要を生じた。被告らは、本件土地を営業用資産として使用していたから、本件土地の賃借権を譲渡することにより投下資本を回収することも、その権利の内容をなしているというべきであり、投下資本の回収するために本件土地を利用する必要性も被告らにおける本件土地の使用の必要性を基礎付ける事情として考慮すべきである。特に、被告らは、（二）に述べる事情により、家賃収入を失い、生活に困窮をきたしており、本件土地の賃借権を譲渡してこれを生活費に充てる緊急の必要性がある。

（二） 　被告らは、平成一〇年四月一二日、原告方を訪れ、本件土地の賃借権取得に係る投下資本を回収するために、右賃借権と本件土地の一部の底地権とを交換してくれるように申し入れた。これに対し、原告を代理して応対した原告の長男英明は、右申出には応じられないと答えた上、借家人の立退きを被告らにおいて実現することを条件として、賃借権を路線価格で買い取る旨を申し出た。そこで、被告らは、立退料を支払ってまで本件各建物の借家人の立退きを実現し、現在、本件各建物は、被告長谷川が居住している一戸を除く三戸が空き家になっている。したがって、本件各建物のうち三戸が空き家になっているのは、被告らによる本件土地の使用の必要性が低下したことによるものではない。

なお、原告から、当初の話合いに反し、本件土地の明渡しを求められたため、被告らは、平成一〇年九月一一日、本件土地の賃借権につき、譲渡許可の申立てを行った（東京地方裁判所平成一〇年（借チ）第二〇六四号）。

（三） 　他方、原告は、本件土地に近接する大田区大森東四丁目三八五八番二及び同番三の各土地を所有しているほか、その息子である英明や俊明も本件土地付近に土地を所有している。したがって、仮に、原告と若子が同居する必要があるとしても、本件土地以外にもその居住の用に供すべき土地はあり、原告には本件土地を使用する必要性はない。

第三争点に対する判断

一 　証拠（後記のもののほか、甲一五、乙一〇ないし一二、証人川口忍、同田中英明、被告長谷川本人）及び弁論の全趣旨によれば、以下の事実が認められる。

１ 　原告側の事情

（一）　原告の夫である源次郎は、本件土地を含めその周辺に多くの土地を所有しており、その死亡時に、相続人の間で、原告が、本件土地のほか、これに近接する大田区大森東四丁目三八五八番二及び同番三の各土地を相続し（乙五、六）、息子である英明及び俊明もそれぞれ相応の土地を相続するなどの遺産分割協議が成立し、この時、若子については、原告の死亡時に本件土地を相続することが事実上合意された。

（二）　若子は、現在、兵庫県宝塚市内の夫が所有する土地、建物（乙一七、一八）に居住しているが、右建物は、平成七年一月一七日の兵庫県南部地震により半壊の被害を受けており（甲二一）、現在は修繕して使用されているものの、いずれは全面的な建て直しが必要な状況にある（甲二二、二三）。

（三）　原告は、現在、英明方に同居しているが、若子が、夫の定年（平成一二年一二月末日）後に本件土地に転居してくれば、本件土地上に建物を新築して若子と同居する希望を持っているが、若子自身が、本件土地に住所を移転することを決定していることを認めるに足りる証拠はない。

２ 　被告側の事情

（一）　本件土地の賃貸借契約は、昭和一三年六月一日に締結され、昭和三三年六月一日及び昭和五三年六月一日に、合意により更新されてきたものであるが、被告らは、二回目の更新に係る更新料として、昭和五五年二月二五日、二九一万二四〇〇円を支払っている。

（二）　被告らは、本件土地上に建築された本件各建物のうち被告長谷川が居住している部分を除いた部分を賃貸し、賃料収入を得るとともに、そのうち一戸に被告長谷川が居住してきたが、本件各建物は、築後六〇年余りが経過し、老朽化が進んでいるため、本件期間満了時には、本件土地及び本件各建物を従前どおりの用法で使用することは経済的にみて合理性を欠く状態になっていた。

（三）　原告の代理人と称する不動産業者である興和トレーディングの佐保孝之は、平成一〇年四月上旬ころ、被告長谷川方を訪れ、本件賃貸借契約の期間満了に伴う更新料として一五〇〇万円を支払ってもらいたいと申し出た。被告らは、右申出を受け、不動産業者である川口ハウジングの川口忍に対応を相談した結果、多額の更新料を支払うよりも、本件土地の一部の所有権（底地権）を取得して、その他の部分を原告に対して明け渡すことで原告の了解が得られるならば、そのような処理するのが得策であると考えるようになった。

（四）　被告らは、川口に同行してもらって、同月一二日、原告方を訪れ、原告の長男である英明と面会し、本件賃貸借契約の期間満了時に右（三）のような処理をしてもらえないかとの希望を述べたが、英明は、これを明確に拒絶した上、<１>　被告らが更新料を支払って本件賃貸借契約を更新した上であれば、路線価を基準とする相当な価格で賃借権を買い取ってもよい、<２>　本件各建物に借家人が居住したままの状態で賃借権を買い取るとすれば、借家権価格相当額を買取価格から減額することになるなどと述べた。これに対し、被告らは、それであれば、借家人の立退きについては、被告らの側で努力をしてみたいと述べて、当日の話合いは終了した。

なお、この点について、証人田中英明の供述中には、自分が賃借権の買取価格について言及したことを否定する趣旨の部分があるが、英明は、本件賃貸借契約の期間満了を控えて、被告らから本件土地を明け渡してもらうことを考えて、予め、興和トレーディングの佐保に何回か相談をしていたこと、その際、本件土地の賃借権価格がどの程度のものになるのか、借地人から土地の明渡しをしてもらう際の立退料の世間相場はどのようなものであるのかなどの情報収集も行っていること（以上のことは、同証人が自ら認めるところである。）に、証人川口忍の証言及び被告長谷川本人尋問の結果を総合すると、英明は、右同日の被告らとの面会時に、確定的な立退料の額を提示したとまでは認められないものの、路線価を基準とする相当な価格で賃借権を買い取るとの趣旨の発言をしたと認めるのが相当であり、右認定に反する趣旨の証人田中の供述部分は採用することができない。

（五）　被告らは、右面会時の英明の話を踏まえ、原告に本件土地の賃借権を買い取ってもらうための準備を進めることとし、川口ハウジングの川口に依頼して、本件各建物の借家人との立退交渉を始め、同年四月二三日までにすべての借家人との間で、同年六月末日までに本件各建物を明け渡す旨の合意を取り付けた。川口は、直ちに、興亜トレーディングに赴き、その旨を佐保に報告し、賃借権の買取価格について協議した結果、佐保は、賃借権割合を五〇パーセントとして算定した額による賃借権の買取りができるかどうかについて原告と相談してみると述べた。

（六）　ところが、被告本間は同年五月一日に、被告長谷川は同月七日に、原告の代理人である大西昭三弁護士から、本件賃貸借契約の期間が満了する同年六月一日限り、本件土地を明け渡すことを求める旨の通知を受領したため（甲五及び六の各１、２）、同月一五日、川口が、大西弁護士の事務所を訪れ、これまでの経過を説明し、賃借権の買取りをすることを求め、大西弁護士は、原告と相談をしてみると述べた。

（七）　その後、大西弁護士又は佐保から被告側に対する連絡がないまま、被告らは、同年六月二七日、前記争いのない事実７の通知を受けた。なお、右通知は、原告の代理人である海老原元彦弁護士ほかからされたものであった（甲七の１ないし３）。

（八）　本件各建物の借家人らは、（五）に認定した合意に従い、同年六月末日までに本件各建物を明け渡し、現在、本件各建物は、被告長谷川が居住している一戸を除き、いずれも空き家になっている。なお、被告長谷川の夫である英信は、東京都新宿区歌舞伎町に所在するマンションの区分所有建物を所有しているが、同建物は床面積が三三・六九平方メートルのワンルームマンションに近いもので（甲一六）、世帯の居住には必ずしも適しない。

（九）　被告らは、（七）のような通知を受領した上、同年八月一二日、本訴が提起されたため、やむを得ず、本件土地に親族が経営する本間建設（株）等の車両を駐車させ、本件各建物の一部をその資材置場に利用するなどする一方で（甲二〇）、同年九月一一日、本件賃貸借契約が法定更新されたことを前提として、賃借権譲渡許可を申し立てた（甲一二）。

３ 　その他の事情

本件事件の調停時において不動産鑑定士である鑑定委員が行った簡易鑑定の結果によれば、本件土地の賃借権価格（本件土地の更地価格の六割相当額）は、一億二〇九二万六八三〇円と評価されている。

二 　以上の認定事実を前提として、原告による本件賃貸借契約の更新拒絶に正当の事由があるかどうかについて検討する。

原告は、原告が若子と同居するための建物を新築するために本件土地を使用する必要があると主張するが、若子は、現在、その夫が所有する兵庫県宝塚市内の土地、建物に居住しており、右建物については、兵庫県南部地震により半損壊となり、将来、全面的な建直しが必要であるというものの、若子自身が本件土地に住所を移転することを決定していることを認めるに足りる証拠はなく、原告が主張するところは、原告の将来的な希望にすぎず、これをもって、原告に本件土地を使用する具体的な必要性があると評価することはできない。

他方、被告らにおける本件土地の使用の必要性についてみるに、被告らは、本件土地上に本件各建物を所有し、そのうち一戸については、被告長谷川が居住しているというのであるから、少なくとも、被告長谷川が居住する建物を所有するために本件土地のうち右建物の敷地部分を使用する必要性があることは否定できない。しかし、本件賃貸借契約は、その締結後、既に二回の更新が重ねられ、その間、被告らは、継続して本件各建物から賃料収入を得てきたというのであるから、更新に当たって更新料が支払われたことを考慮しても、被告らは、その投下資本の回収を図ることができたものとみることができること、本件各建物はいずれも築後六〇年余りを経過して、相当に老朽化が進んでいることが明らかであり、右築後経過年数に期間満了を控えた時期における被告らの対応にかんがみると、本件各建物を貸家として利用するについては事実上の限界が近づいていて、今後これを、貸家として活用することは困難であるというべきことなどからすると、被告らが本件各建物を所有するために本件土地を使用する必要性は、必ずしも大きくはないものといわざるを得ない。

もっとも、前記認定の経過からすると、被告らは、原告の長男である英明が、本件土地の賃借権の買取りを示唆する発言をした（もっとも、路線価による賃借権の買取りを確定的に約束したとは認め難い。）からこそ、本件各建物の借家人に対して立退料を支払って、その明渡しを実現したものと認めるのが相当であり、仮に、英明が右のような発言をしなかったとすれば、被告らは、本件賃貸借契約の期間満了時においても、本件各建物を貸家として使用し続けていた蓋然性が高い。この事情は、本件更新拒絶に正当な理由があるかどうかを判断するに当たって考慮すべきものといえる。

そのほか、原告は、被告らが本件土地及び本件各建物を駐車場や資材置場に利用していることが背信的行為であると主張するが、前記一２（四）ないし（六）に認定した事実経過に照らすならば、被告らが本件土地及び本件各建物を右のように利用していることが背信的であるとは評価し難い。

以上によれば、原告については、本件土地を使用する具体的な必要性はないのに対し、被告らについては、本件各建物の老朽化が相当に進んでおり、今後これらを貸家としてこれを利用することは困難であるなど、本件各建物を所有するために本件土地を使用する必要性はかなり小さくなってきてはいるものの、被告長谷川の居住する建物を所有するために本件土地のうちその敷地部分を使用する必要があることは否定できないことに、本件各建物のうち右建物を除く建物が空き家になった事情を併せ考慮すると、原告が被告らに対し、本件賃貸借契約の更新を拒絶し、本件土地の明渡しを求めるためには、金員の支払をもって、正当の事由を補完することを要するものというべきである。そして、以上に認定説示したところに加え、本件事件の調停時に、本件土地の賃借権価格は約一億二〇〇〇万円にのぼるとの簡易鑑定がされていることをも考慮すると、原告において、五〇〇〇万円を下回らない金員の給付をする旨の申出をするときには、正当の事由が補完されるものと認めるのが相当であるところ、原告は、三五〇〇万円を上限とする金員の給付を申し出ているにすぎず、これを一五〇〇万円上回る五〇〇〇万円もの金員を給付する意思を有していないことが明らかである。

そうであれば、原告が申し出ている財産的給付を考慮しても、原告による本件賃貸借契約の更新拒絶に正当な事由があるとは認め難いものというほかはない。

三 　以上によれば、原告の本訴請求は理由がないから棄却することとし、訴訟費用の負担につき民訴法六一条を適用して、主文のとおり判決する。

（裁判官　綿引万里子）

物件目録

一　所在　東京都大田区大森東四丁目

地番　参八五九番壱

地目　宅地

地積　五六五・弐参平方メートル

二　所在　大田区大森東四丁目参八五九番地

家屋番号　参八五九番壱

種類　居宅

構造　木造瓦葺平家建

床面積　七四・〇七平方メートル

三　所在　大田区大森東四丁目参八五九番地

家屋番号　参八五九番参

種類　居宅

構造　木造瓦葺弐階建

床面積　壱階　七参・五五平方メートル

弐階　四四・六弐平方メートル

四　所在　大田区大森東四丁目参八五九番地

家屋番号　参八五九番四

種類　居宅

構造　木造瓦葺弐階建

床面積　壱階　六五・弐八平方メートル

弐階　四四・六弐平方メートル

五　所在　大田区大森東四丁目参八五九番地

家屋番号　参八五九番五

種類　居宅

構造　木造亜鉛メツキ鋼板葺平家建

床面積　八〇・六六平方メートル